État des lieux de sortie : déroulement, délais et retenues

L’état des lieux de sortie décrit le logement au moment où le locataire rend les clés. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet de distinguer l’usure normale des dégradations et de fixer ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie. Celui-ci est restitué sous un mois si les deux états des lieux concordent, sous deux mois sinon.

Ce guide s’adresse d’abord à ceux qui réalisent les états des lieux : agents immobiliers, experts indépendants, gestionnaires et propriétaires qui s’en chargent eux-mêmes. Chaque règle y est présentée pour les deux parties, car le même document sert au bailleur pour justifier une retenue et au locataire pour la contester. Il porte sur la location d’un logement vide ou meublé en France, régie par la loi du 6 juillet 1989.

Les règles diffèrent en Belgique, au Luxembourg et en Suisse : voyez nos modèles pour Bruxelles, pour la Wallonie, pour le Luxembourg et pour la Suisse romande.

Une précision : il est écrit par le fondateur d’Autlu, un logiciel d’état des lieux, et ne remplace pas un conseil juridique. Les textes cités ont été vérifiés le 27 septembre 2026.

Ce que dit la loi sur l’état des lieux de sortie

Un document prévu à la remise des clés

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi « dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Il est établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles » : le bailleur et le locataire, ou leurs représentants, le réalisent ensemble et le signent.

Le texte est formulé comme une obligation. S’en passer fait courir un risque, d’abord à celui qui voudrait retenir une somme. Sans état des lieux de sortie, il n’existe plus de document à comparer à l’entrée. Et s’il n’y a eu aucun état des lieux, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement « en bon état de réparations locatives ». La partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2, alinéa 3).

Les mentions propres à la sortie

L’état des lieux de sortie reprend les mentions communes à l’entrée et à la sortie. Ce sont le type d’état des lieux, la date, l’adresse du logement et le nom des parties et de leurs éventuels mandataires. S’y ajoutent les relevés des compteurs, les clés et leur destination, la description précise de chaque pièce et les signatures. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 y ajoute trois mentions propres à la sortie (article 2, 2°) :

• « L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire » ;
• « La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée » ;
• « Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée ».

La nouvelle adresse compte pour la suite : c’est là que le dépôt de garantie sera renvoyé. Si le locataire ne la donne pas à la remise des clés, la pénalité de retard ne s’applique pas au bailleur (voir la partie sur le dépôt de garantie).

État des lieux de sortie en location meublée

En location meublée, l’état des lieux s’accompagne d’« un inventaire et un état détaillé du mobilier » (loi de 1989, article 25-5). À la sortie, l’inventaire est repris ligne par ligne : présence de chaque meuble et équipement, fonctionnement, état. Notre modèle d’état des lieux meublé comprend cet inventaire.

À ne pas confondre : deux règles de l’article 3-2 (alinéas 4 et 5) concernent l’état des lieux d’entrée. La première est le délai de dix jours pendant lequel le locataire peut demander à compléter l’état des lieux. La seconde est le complément sur le chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. La loi ne prévoit pas de délai équivalent après l’état des lieux de sortie. Ce qui compte est ce qui a été constaté et signé le jour de la sortie.

Tout se joue à l’état des lieux d’entrée

L’article 1730 du Code civil résume l’enjeu : le locataire « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». À la sortie, le logement se compare donc à ce que dit l’état des lieux d’entrée. Si l’entrée indique « bon état » partout, il devient très difficile de démontrer qu’une rayure ou un trou est apparu pendant la location.

Le décret de 2016 en tire une règle de forme : « La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie » (article 3, 2°). En pratique, le même modèle, le même ordre des pièces et le même vocabulaire servent à l’entrée et à la sortie.

Trois constats d’entrée, tels qu’on les lit souvent, puis tels qu’ils permettent de trancher à la sortie :

Avec le constat précis, une deuxième rayure, un trou non rebouché ou un foyer qui ne chauffe plus est une évolution que chacun peut vérifier à la sortie. Avec « bon état », tout repose sur la mémoire des parties.

C’est pour ce type de constat qu’Autlu a été conçu. Vous décrivez chaque pièce à voix haute pendant la visite, et le rapport complet est rédigé dans votre modèle, à l’entrée comme à la sortie. Pour comparer les outils, voir notre guide pour choisir une application d’état des lieux.

Préparer l’état des lieux de sortie

Quand faire l’état des lieux de sortie

La date se fixe d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Selon service-public, l’état des lieux de sortie doit être fait « au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après » (fiche F33671). Le logement doit être vide pour que tout soit visible.

Se faire représenter par procuration

Chaque partie peut venir en personne ou se faire représenter, puisque l’état des lieux est établi par les parties « ou par un tiers mandaté par elles » (article 3-2). Le représentant apporte une procuration écrite, datée et signée, qui désigne le logement et l’état des lieux concerné. Un agent immobilier ou un gestionnaire mandaté par le bailleur intervient à ce titre.

Les documents à apporter

Pour conduire la sortie, gardez sous la main :

• l’état des lieux d’entrée et ses photos ;
• le bail, et la grille de vétusté si les parties en ont convenu ;
• l’inventaire du mobilier pour une location meublée ;
• la liste des clés et moyens d’accès remis à l’entrée ;
• les numéros et emplacements des compteurs.

Le pré-état des lieux de sortie

Certains professionnels proposent un pré-état des lieux quelques semaines avant le départ. Cette visite informelle, sans valeur légale, laisse au locataire le temps de faire les petites réparations et le ménage. Il a en effet la charge de l’entretien courant du logement (loi de 1989, article 7, d).

Comment se déroule l’état des lieux de sortie, pièce par pièce

Un état des lieux de sortie bien conduit se déroule en sept étapes :

1. Suivre le même ordre de pièces qu’à l’entrée, avec le même modèle de document.
2. Comparer chaque élément au constat d’entrée (sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements) et décrire toute évolution.
3. Photographier chaque différence, si possible avec le même cadrage que la photo d’entrée.
4. Relever les compteurs individuels : le bailleur ou son mandataire complète l’état des lieux par « les relevés des index pour chaque énergie » (article 3-2).
5. Compter les clés et moyens d’accès restitués (badges, télécommandes), avec leur destination.
6. Noter la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée.
7. Relire le document avec les deux parties, puis signer.

Un bon constat de sortie donne trois informations : la nature de la différence, son emplacement et sa taille. Par exemple :

Évitez les jugements sans description, comme « abîmé », « sale » ou « à refaire » : ils ne permettent ni de vérifier la différence, ni d’en estimer le coût. Toute retenue devra de toute façon être justifiée par un devis ou une facture.

Avant l’envoi, Autlu signale ce qui manque ou mérite une vérification : une pièce oubliée, un relevé de compteur à contrôler, des clés non renseignées. Vous pouvez l’essayer sur vos prochaines sorties pendant l’essai gratuit de 14 jours.

Signature et remise de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Le décret de 2016 précise qu’il est « remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature » (article 3, 3°). Chaque partie repart avec son exemplaire, ou le reçoit par e-mail, le jour même.

Le plus sûr est de relire, signer et remettre les exemplaires sur place, à la fin de la visite. Un état des lieux signé plusieurs jours plus tard, ou jamais remis au locataire, ouvre la porte à une contestation sur ce qui a réellement été constaté le jour de la remise des clés. Une attestation de remise des clés, signée le même jour, date aussi la restitution des clés.

Si l’une des parties refuse de signer ou ne se présente pas, l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable. Il faut alors passer par un commissaire de justice.

Avec Autlu, les deux parties signent sur place, sur votre téléphone ou votre tablette, et chacune reçoit son exemplaire par e-mail. Nos réponses aux questions sur la signature électronique détaillent le fonctionnement.

Locataire absent ou désaccord : l’état des lieux par commissaire de justice (huissier)

Quand l’état des lieux ne peut pas être fait à l’amiable, il est établi par un commissaire de justice (anciennement huissier), « sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (article 3-2, alinéa 2). Les parties sont convoquées « au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Le coût est réglementé. En métropole, selon service-public, qui reprend les tarifs de l’arrêté du 25 février 2026 :

Chaque total comprend l’acte (132,82 €, 154,74 € ou 232,12 € selon la surface), 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement. Les tarifs diffèrent en outre-mer.

En dehors de ce cas, l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire. La loi répute non écrite la clause « qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie » (article 4, k). Quand un professionnel le réalise à l’amiable pour le bailleur, ses frais restent à la charge du bailleur.

Vétusté ou dégradation : ce qui peut être retenu

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve « qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (article 7, c). Il prend aussi en charge l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7, d).

Les réparations locatives sont listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Pour les murs, on y trouve par exemple les « menus raccords de peintures et tapisseries » ; pour les sols, la remise en état des revêtements, « notamment en cas de taches et de trous ».

La vétusté reste à la charge du bailleur. Le décret de 2016 la définit comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (article 4). L’ANIL le résume ainsi : « La vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) lié au passage du temps ne peut pas être facturée au locataire. » Une moquette brûlée ou tachée, ou des trous dans les murs, relèvent en revanche de la dégradation.

Le bail peut prévoir une grille de vétusté, convenue « dès la signature du bail » et choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location (décret de 2016, article 4). Elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, « une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels ». La part de vétusté se déduit alors du coût de la réparation.

Un exemple fictif : des trous et des taches sur les murs d’une chambre, au-delà de l’usure normale. Le devis de remise en peinture s’élève à 600 € TTC. La peinture avait été refaite à neuf à l’entrée, il y a cinq ans. La grille du bail retient une durée de vie de huit ans, soit un abattement de 12,5 % par an.

Après cinq ans, la vétusté représente 62,5 % : 375 € restent à la charge du bailleur, et 225 € peuvent être retenus sur le dépôt de garantie. Les grilles réelles prévoient souvent d’autres paramètres, comme une période sans abattement ou une valeur résiduelle.

Sans grille dans le bail, la part de vétusté s’apprécie au cas par cas, selon l’âge et l’état des éléments. D’où l’intérêt d’un état des lieux d’entrée qui date les revêtements et décrit leur état.

Restitution du dépôt de garantie : délais et justificatifs

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, est restitué dans des délais fixés par l’article 22 de la loi de 1989. Ils courent à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée :

C’est donc l’état des lieux de sortie qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur peut déduire les sommes restant dues (loyers, charges) et le coût des réparations imputables au locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22). Service-public cite comme justificatifs (fiche F39713) les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos et le constat d’un commissaire de justice. Il cite aussi les factures ou devis de travaux et les lettres de réclamation des loyers impayés.

La majoration de 10 % n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Pour réclamer le dépôt, puis mettre le bailleur en demeure, utilisez nos modèles de lettres pour le dépôt de garantie.

Contester un état des lieux de sortie ou une retenue : étapes et délais

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ou sur une retenue, la démarche suit en général quatre étapes :

1. Demander par lettre recommandée avec avis de réception le détail des retenues et leurs justificatifs.
2. Pour un litige jusqu’à 5 000 €, tenter une résolution amiable avant de saisir le juge. Sauf exceptions, c’est obligatoire (article 750-1 du Code de procédure civile) : conciliation par un conciliateur de justice, médiation ou procédure participative. La commission départementale de conciliation, qui « intervient gratuitement » et traite les litiges sur le dépôt de garantie et l’état des lieux, est une autre voie amiable : service-public la cite, avec le conciliateur de justice et le médiateur civil, parmi les démarches à engager avant de saisir le juge (fiche F33671).
3. À défaut d’accord, saisir le juge des contentieux de la protection.
4. Agir dans les délais : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1).

Après la signature, l’état des lieux de sortie est la pièce que l’on compare à l’état des lieux d’entrée. Une réclamation ultérieure du bailleur doit, comme toute retenue, être justifiée (article 22), en premier lieu par cette comparaison. Une dégradation qui n’apparaît pas dans l’état des lieux de sortie sera en général difficile à justifier.

Les pièges à éviter à l’état des lieux de sortie

1. Un état des lieux d’entrée trop vague, avec « bon état » dans chaque pièce.
2. Oublier les relevés de compteurs, les clés et leur destination, ou la nouvelle adresse du locataire.
3. Appliquer à la sortie le délai de dix jours prévu pour l’entrée.
4. Facturer au locataire un état des lieux de sortie fait à l’amiable.
5. Retenir une somme sans devis ni facture, ou pour de l’usure normale.
6. Signer sans remettre un exemplaire à chaque partie.

La checklist d’inspection à télécharger (PDF)

Pour le jour de la visite, une checklist de terrain de huit pages reprend tout ce qu’il faut contrôler, à l’entrée comme à la sortie. Elle couvre la préparation du dossier, les compteurs, les clés, une fiche à imprimer pour chaque pièce, puis la clôture de la visite.

Elle ajoute des points propres à la cuisine, à la salle de bain ou à la location meublée. Les cases et les champs se remplissent à l’écran ou à la main.

Pour le document lui-même, notre modèle d’état des lieux de sortie est gratuit en PDF, avec une version Word et un exemple rempli.

Questions fréquentes

Préparer la sortie dès l’entrée

Une sortie sans litige se prépare à l’entrée, avec un état des lieux précis, pièce par pièce, dans le modèle qui servira aussi à la sortie. Faites vos prochains états des lieux avec Autlu pendant l’essai gratuit de 14 jours.

Vous dictez la visite, le rapport est rédigé dans votre modèle, et les deux parties signent sur place. Les tarifs sont détaillés sur notre site.

Textes vérifiés le 27 septembre 2026 : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 4, 7, 7-1, 22 et 25-5), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, décret n° 87-712 du 26 août 1987, Code civil (articles 1730 et 1731), service-public.gouv.fr et ANIL. Cet article ne remplace pas un conseil juridique.