Modèle d’état des lieux au Luxembourg : PDF gratuit, Word et exemple

Le modèle d’état des lieux de cette page se télécharge gratuitement en PDF, sans inscription, pour un logement loué au Luxembourg. Le même formulaire sert à l’entrée, à la sortie et, en colocation, au départ d’un colocataire : vous cochez le type sous le titre. Dans la marge, une bulle explique chaque champ.

Le modèle suit la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. L’état des lieux d’entrée y devient obligatoire dès qu’une garantie locative est stipulée : il doit alors être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance du locataire.

Télécharger le modèle d’état des lieux pour le Luxembourg (PDF et Word)

Le modèle existe en trois versions : un PDF à imprimer, un fichier Word à compléter et un exemple rempli. L’exemple est un état des lieux d’entrée dans un appartement fictif de deux chambres à Esch-sur-Alzette.

Gratuit, sans inscription

Modèle vierge à imprimer

PDF, 9 pages

Un seul formulaire pour l’entrée, la sortie et le départ d’un colocataire. Une bulle dans la marge explique chaque champ et la règle luxembourgeoise dont il vient ; en haut, une zone attend votre logo et vos coordonnées.

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Modèle vierge Word

Word (.docx), 8 pages

Le même document sans les bulles, à remplir à l’ordinateur et à mettre à vos couleurs : votre logo à la place du cadre, vos pièces ajoutées ou retirées.

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Exemple rempli

PDF, 9 pages

Un état des lieux d’entrée complété pour un appartement fictif de deux chambres à Esch-sur-Alzette, avec des bulles qui expliquent chaque choix : garantie locative, relevés, clés, constats pièce par pièce.

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Ces documents s’adressent d’abord à ceux qui dressent l’état des lieux : agents immobiliers, gestionnaires, experts, bailleurs. Un locataire peut aussi s’en servir pour savoir ce qui sera noté.

Ce que prévoient la loi de 2006 et le Code civil

Au Luxembourg, l’état des lieux repose sur deux textes. Le Code civil fixe l’effet du document : il sert de référence à la fin du bail. La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation le rend obligatoire quand une garantie locative est stipulée, et règle la restitution de cette garantie depuis la réforme du 23 juillet 2024.

Le Code civil pose la règle de départ : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (Code civil, art. 1730). Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives », et doit les rendre tels, « sauf la preuve contraire » (art. 1731).

La loi de 2006 ajoute la règle propre au Luxembourg : « En cas de stipulation d’une garantie locative, un constat écrit et contradictoire des lieux doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance des lieux par le locataire » (loi du 21 septembre 2006, art. 5, par. 2). Cette phrase n’a pas changé avec la réforme de 2024. Selon Guichet.lu, une garantie est demandée « quasiment toujours ». Le même site précise : « Il n’existe pas d’obligation légale de dresser un état des lieux de sortie. »

La loi du 23 juillet 2024, en vigueur depuis le 1er août 2024, a changé plusieurs règles, dont certaines ne valent que pour les baux conclus depuis cette date (art. 33bis). Pour un logement déjà loué, regardez donc la date du bail avant de remplir le modèle.

La loi de 2006 ne vise pas tous les logements. Elle exclut notamment les résidences secondaires et les locaux commerciaux (art. 1er, par. 3). La loi du 7 septembre 2026, publiée le 28 septembre et en vigueur le 2 octobre 2026, fixe des règles propres au bail abordable d’un bailleur social. Elle prévoit une garantie de 3 000 euros et un constat « signé au plus tard au moment de la remise des clés du logement ». Ce modèle suit la loi de 2006.

Comment remplir l’état des lieux, à l’entrée, en colocation et à la sortie

Le même document sert aux trois moments : en détail à l’entrée, puis en regard de l’entrée au départ d’un colocataire ou à la fin du bail.

À l’entrée

1. Cochez « d’entrée », notez la date et l’heure du constat, puis la date d’entrée en jouissance. Si une garantie est stipulée, faites signer au plus tard ce jour-là. Selon Logement.lu, l’état des lieux se fait avant l’emménagement, « sinon la garantie locative ne pourra être utilisée pour couvrir d’éventuelles dégradations ».
2. Désignez le logement comme dans le bail : adresse, code postal, étage, numéro de l’appartement et référence cadastrale. Ajoutez le type, le nombre de chambres, le caractère meublé ou non, et les dépendances louées.
3. Identifiez le bailleur, qui n’est pas toujours le propriétaire, son mandataire et chaque locataire. Joignez la procuration d’un absent, et en colocation, notez la date du pacte. Notez le montant de la garantie et sa forme : Guichet.lu en cite cinq, dont la garantie bancaire et l’assurance.
4. Indiquez qui fait les constatations et qui l’a désigné. Aucun texte n’impose un expert : selon Guichet.lu, la personne choisie d’un commun accord « ne doit pas être forcément un expert ».
5. Relevez chaque compteur et photographiez le cadran. Listez les clés, badges et télécommandes remis, avec ce que chacun ouvre.
6. Notez les détecteurs de fumée et les documents remis au locataire. Si un boiler au gaz est installé dans la salle de bain, un détecteur de monoxyde de carbone autonome y est exigé (règlement grand-ducal du 20 décembre 2019, art. 8, par. 5).
7. Pièce par pièce, notez l’état de chaque élément dans la colonne Entrée (N, B, U ou M) et décrivez-le, même en bon état. Reportez le numéro de chaque photo.
8. Relisez avec les parties, notez leurs observations, puis faites dater et signer par le bailleur et le locataire, ou leurs mandataires. Chaque partie reçoit un exemplaire.

Selon Guichet.lu, un locataire qui découvre une dégradation quelques jours après son arrivée la signale au propriétaire, « de préférence via courrier recommandé ». Le propriétaire peut toutefois s’en tenir à l’état des lieux d’entrée signé par les deux parties.

Au départ d’un colocataire

Pour une colocation conclue depuis le 1er août 2024, le pacte de colocation prévoit « l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative » (art. 2ter, par. 2).

Cochez « intermédiaire », nommez le colocataire sortant et la date de son départ, puis reprenez la grille dans le même ordre, avec la colonne Sortie. La loi ne dit pas qui signe cet état des lieux : nous vous conseillons de le faire signer par le bailleur, le colocataire sortant et ceux qui restent.

À la sortie

1. Prenez un nouvel exemplaire, cochez « de sortie » et gardez l’état des lieux d’entrée sous les yeux.
2. Reprenez les pièces dans le même ordre. Recopiez l’état d’entrée, notez l’état du jour et décrivez chaque changement par sa nature, son emplacement et sa taille. Selon Guichet.lu, de petits trous de clous laissés par des tableaux relèvent d’un usage normal et ne sont pas des dégâts locatifs.
3. Relevez de nouveau les compteurs et comparez les clés restituées aux clés remises.
4. À la section 9, notez la date de remise des clés, la personne qui les reçoit et le mode de remise : en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ajoutez la nouvelle adresse du locataire, le compte où restituer la garantie et ce qui reste à remettre.
5. Notez les observations de chaque partie, puis faites dater et signer.

La garantie locative et l’état des lieux de sortie

Depuis le 1er août 2024, la comparaison entre l’entrée et la sortie commande la restitution de la garantie. La moitié est restituée dans le mois de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, « sauf usure et vétusté normale ». Il faut aussi que le bailleur ne réclame ni loyers ni dégâts (art. 5, par. 2bis).

Le délai d’un mois court « à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». La date et le mode de remise notés à la section 9 servent donc de repère. Le solde suit, au plus tard un mois après les décomptes de charges ou l’approbation des comptes de la copropriété.

Si l’état de sortie diffère de l’état d’entrée, sauf usure ou vétusté normale, le bailleur peut retenir des sommes, à condition de les justifier par des pièces dans le délai d’un mois. En cas de retard, le locataire envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. À partir de celle-ci, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges (« en principal », dit la loi) par mois de retard commencé.

Cette majoration n’est pas due quand le retard vient du locataire. Logement.lu cite le compte bancaire ou le nouveau domicile non communiqués : la section 9 prévoit une ligne pour chacun. Pour la restitution, la demande et la mise en demeure, utilisez nos lettres pour la garantie locative au Luxembourg.

Pour un bail conclu avant le 1er août 2024, l’article 33bis ne dit pas si ces règles s’appliquent. Nous vous conseillons de le vérifier avant de les annoncer au locataire.

Ce modèle et Autlu, deux choses différentes

Le modèle se remplit à la main ou dans Word, case par case. Avec Autlu, vous décrivez chaque pièce à voix haute pendant la visite, puis le rapport est rédigé en phrases dans votre propre modèle de document. Après relecture, le bailleur et le locataire le signent sur place, sur un téléphone ou une tablette (signature électronique simple).

Le rapport est rédigé en français et n’est traduit pour aucune des parties. Si le bail est rédigé en allemand ou en anglais, ou si une partie préfère l’une de ces langues, sachez que l’application ne rédige pas encore en allemand ni en anglais. À la sortie, c’est vous qui constatez ce qui a changé depuis l’entrée : l’application ne compare pas les deux états des lieux à votre place. Vous pouvez comparer les deux méthodes sur un vrai logement pendant l’essai gratuit de 14 jours.

Voici un extrait d’un rapport rédigé à partir d’une dictée, tiré de notre compte de démonstration (agence et logement fictifs). Pour comparer les façons de travailler, voir le guide pour choisir une application d’état des lieux.

Pour voir un rapport complet, téléchargez notre exemple de rapport : un état des lieux d’entrée complet, avec photos, relevés de compteurs et signatures des deux parties, pour un logement fictif en France.

Ce que contient le modèle, et pourquoi

Le modèle compte cinq notes liminaires et onze sections. Chaque section reprend un article de la loi de 2006 ou du Code civil, une indication de Guichet.lu ou de Logement.lu, ou une précaution pratique que sa bulle présente comme telle.

Le PDF vierge compte 9 pages A4, avec une zone pour le logo et les coordonnées de l’auteur. La version Word, de 8 pages, garde les mêmes sections sans les bulles et se met à vos couleurs. L’exemple rempli compte 9 pages. Un encadré final, « Après l’état des lieux », rappelle la présomption de l’article 1731 et les délais de restitution de la garantie.

Ce modèle vaut pour un logement situé au Luxembourg et loué sous la loi de 2006. En Belgique, utilisez le modèle d’état des lieux pour Bruxelles ou le modèle pour la Wallonie. En Suisse romande, prenez le formulaire d’état des lieux pour la Suisse, et en France le modèle d’état des lieux.

Textes vérifiés en octobre 2026. Cette page donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique.

Les notes liminaires et les clauses à éviter

Cinq notes ouvrent le modèle. Elles disent que l’état des lieux est contradictoire, daté et signé par chaque partie ou son mandataire. Avec une garantie, l’état des lieux d’entrée est signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance. Les notes définissent aussi les lettres N, B, U et M.

Le constat porte sur ce qui est visible et accessible le jour de la visite. Un élément qui n’a pas pu être vu, atteint ou essayé est noté comme tel à sa ligne. Les photos, numérotées, font partie du document, et chaque partie en reçoit un exemplaire.

Ces notes laissent de côté des clauses qu’on trouve dans certains modèles :

• l’accord par le silence, quand le rapport est réputé accepté faute de remarque dans un délai de dix jours. La loi de 2006 ne prévoit pas cet accord tacite : quand une garantie est stipulée, elle demande un constat signé (art. 5, par. 2) ;
• « tout élément non décrit est réputé en bon état » : selon Guichet.lu, le bailleur peut déjà s’en tenir à l’état des lieux d’entrée signé, et la clause fait peser en plus chaque oubli sur le locataire ;
• la mention « à frais communs », une formule du droit belge. Pour un bail conclu depuis le 1er août 2024, la loi luxembourgeoise partage par moitié les frais d’un agent ou d’un autre tiers (art. 5, par. 1), sans parler expressément de l’état des lieux ;
• une clause qui dégage le professionnel de toute responsabilité pour ses omissions ;
• des index relevés « à titre indicatif », alors qu’ils servent aux décomptes de charges et au solde de la garantie (art. 5, par. 2bis).

Guichet.lu signale un autre piège, dans le bail cette fois : les contrats contiennent souvent une clause par laquelle le locataire déclare avoir pris les lieux en bon état. Le locataire ne doit pas signer un contrat qui le dit « si tel n’est pas le cas », et gagne à faire noter les dégradations dans l’état des lieux.

Questions fréquentes

Par où commencer

Pour votre prochain état des lieux au Luxembourg, téléchargez le modèle vierge en PDF, ou recevez la version Word et l’exemple rempli avec le formulaire plus haut. Pour dicter la visite au lieu de remplir une grille, essayez Autlu pendant l’essai gratuit de 14 jours. Les tarifs sont détaillés sur notre site.