État des lieux en Belgique : les règles à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre

En Belgique, l’état des lieux d’entrée est obligatoire dans les trois régions. Il doit être détaillé, contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail écrit et enregistré avec lui.

Les règles sur les frais d’expert, la sortie, l’enregistrement et la garantie locative diffèrent en revanche entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre. Plusieurs ont changé en 2024 et en 2025.

Ce guide s’adresse d’abord à ceux qui rédigent les états des lieux (experts, géomètres-experts, agents, gestionnaires) et porte sur le bail d’habitation. Les textes belges disent « preneur » pour le locataire et « bailleur » pour celui qui loue le logement. Les communes germanophones, où la Communauté germanophone a déjà modifié le décret wallon, ne sont pas traitées ici.

Cet article est écrit par le fondateur d’Autlu, un logiciel d’état des lieux, à partir des textes officiels consultés les 27 et 29 septembre 2026. C’est une information générale, qui ne remplace pas un conseil juridique. Nos articles sur l’état des lieux de sortie et la grille de vétusté portent sur le droit français.

Les règles communes aux trois régions

Dans les trois régions, l’état des lieux contradictoire d’entrée suit les mêmes principes :

• il est détaillé et contradictoire, c’est-à-dire établi avec les deux parties, présentes ou représentées ;
• il est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation (en Flandre, le premier mois « auquel le preneur peut disposer du bien ») ;
• il est annexé au bail écrit et enregistré avec lui ; une fois enregistré au SPF Finances, il se télécharge gratuitement dans MyMinfin ;
• à défaut d’accord, une partie peut demander au juge de paix de désigner un expert, dans un délai qui varie selon la région. Le juge de paix est compétent pour les litiges de bail (Code judiciaire, article 591) ;
• après des modifications importantes du logement, chaque partie peut exiger un avenant ;
• à la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie, lui aussi contradictoire.

Ces règles d’entrée sont impératives à Bruxelles et en Wallonie. Une clause du bail ne peut pas les écarter (Code bruxellois du Logement, article 216, et ancien Code civil, article 1730, § 3 ; décret wallon, article 27, § 6). Le décret flamand déclare lui aussi impératives ses règles sur le bail de résidence principale, sauf si elles en disposent autrement (article 6).

Sans état des lieux d’entrée : une présomption en faveur du preneur

S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, « le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit » (ancien Code civil, article 1731, § 1er, applicable à Bruxelles). Le décret wallon reprend la même phrase (article 28, § 1er) et le décret flamand la même règle (article 39, § 3). Le bailleur qui réclame des dégâts à la sortie doit donc prouver autrement l’état du logement à l’entrée.

Le droit français présume l’inverse. Sans état des lieux, le locataire y est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (voir notre guide de l’état des lieux de sortie, droit français).

Avec un état des lieux détaillé, le preneur doit « rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (ancien Code civil, article 1731, § 2 ; décret wallon, article 28, § 2). Le décret flamand exclut en plus « ce qui requiert des réparations qui sont à charge du bailleur » (article 39, § 3). Aucun de ces articles ne fixe de grille de vétusté. Notre article sur la grille de vétusté décrit le système français.

Bruxelles, Wallonie, Flandre : le tableau comparatif

Voici les règles de l’état des lieux pour un bail d’habitation, datées quand elles sont récentes. Les articles sont détaillés dans les parties suivantes.

Ce qui a changé en 2024 et 2025

• 1er juin 2024, Wallonie : quand un expert est désigné par une seule partie, cette partie paie ses frais (décret du 29 avril 2024, qui modifie l’article 27, § 1er).
• 1er novembre 2024, Bruxelles : l’état des lieux de sortie doit être établi au plus tard dans le mois du départ du preneur. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis cette date, la garantie locative est libérée au plus tard deux mois après la remise des clés, sous peine de majoration (ordonnance du 4 avril 2024, articles 35 et 38).
• 1er janvier 2025, Bruxelles : le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée sont aussi enregistrés auprès de la Région, sur Irisrent (ordonnance du 25 avril 2024). Depuis l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, l’enregistrement fédéral sur MyRent reste dû en plus.

L’état des lieux à Bruxelles

À l’entrée : relevés, codes EAN et frais communs

L’article 220 du Code bruxellois du Logement rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, sous-location comprise. Les parties dressent un état des lieux d’entrée « détaillé, contradictoirement et à frais communs ». Le même article ajoute une mention propre à Bruxelles. Si le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent « le relevé des index de consommation ainsi que l’indication des numéros de compteurs ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ». Le bail lui-même doit déjà indiquer ces numéros et ces codes (article 218, § 1er, 6°).

À défaut d’accord, le juge de paix est saisi par une requête « introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas » (ancien Code civil, article 1730, § 1er). Le texte ne précise pas quel cas relève des quinze jours. Saisissez le juge sans attendre et faites-vous conseiller sur le délai applicable.

Modèle d’état des lieux et expert à Bruxelles

La Région bruxelloise publie un modèle-type d’état des lieux à valeur indicative, en PDF et en Word, établi avec le concours de la Société Royale des Géomètres-Experts immobiliers. La même page indique que l’état des lieux est établi « de préférence par un expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur ». Si vous cherchez un expert pour un état des lieux à Bruxelles, choisissez-le donc avec l’autre partie. Passé le premier mois, « les parties ne peuvent plus être contraintes de remplir cette formalité ».

À la sortie : au plus tard dans le mois qui suit le départ

Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie « contradictoire et à frais partagés » (article 220, § 3). Depuis le 1er novembre 2024, il est établi « après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur, et au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur ». À défaut d’accord, le juge, « saisi avant la date de remise des clés », désigne un expert. Les index, numéros de compteurs et codes EAN y figurent aussi.

Enregistrement : deux plateformes depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, « Les baux d’habitation sont soumis à l’enregistrement » régional (article 228/1). Le bailleur téléverse sur la plateforme de la Région « un exemplaire signé par les deux parties du contrat de bail, de ses annexes ainsi que de l’état des lieux d’entrée » (article 228/3, § 1er), dans les deux mois de la signature du bail (article 228/5). Selon l’article 228/5, « L’enregistrement est gratuit ». Tant que le bail n’est pas enregistré après ces deux mois, les délais de congé, les indemnités dues par le preneur et certaines règles de révision du loyer ne s’appliquent pas (même article).

Le 3 avril 2025, la Cour constitutionnelle a annulé les dispositions de l’ordonnance qui supprimaient l’enregistrement fédéral pour Bruxelles (arrêt n° 59/2025). Les bailleurs doivent donc enregistrer leurs baux sur deux plateformes, Irisrent pour la Région et MyRent pour le SPF Finances. Le SPF le confirme : depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation bruxellois s’enregistrent « auprès du SPF Finances et auprès de la Région de Bruxelles-Capitale ».

Garantie locative : libérée dans les deux mois

La garantie locative (l’équivalent du dépôt de garantie en France) ne peut pas dépasser deux mois de loyer pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024 (article 248, § 1er). Elle est libérée sur un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur une décision de justice (article 249, § 2).

Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, « Sous réserve d’une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ». À défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale « à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée ». Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, une partie peut rester bloquée jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Un état des lieux de sortie signé par les deux parties facilite l’accord écrit.

L’état des lieux en Wallonie

En Wallonie, l’état des lieux relève des articles 27 et 28 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce décret est en vigueur depuis le 1er septembre 2018. À défaut d’accord à l’entrée, le juge de paix est saisi par une requête introduite « dans les quinze jours suivants l’expiration du délai d’un mois » (article 27, § 1er).

Le contenu minimal fixé par le décret

Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum (article 27, § 2) :

• la date du constat, et l’identité et la qualité de son ou ses auteurs ;
• les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail ;
• une note générale sur l’état du bien, des matériaux et des équipements, et sur l’entretien et la propreté des pièces ;
• pour chaque pièce, l’état apparent, les dégâts éventuels et l’état de propreté ;
• l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents ;
• le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date ;
• le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
• les clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur ;
• l’existence et la localisation des équipements de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon de l’habitation durable ;
• « les signatures précédées de la mention “lu et approuvé” des parties présentes ou de leur mandataire », puis la signature de l’auteur des constatations.

Le modèle-type wallon, gratuit en PDF

Pour un état des lieux en Wallonie au format PDF, la référence est le modèle-type d’état des lieux d’entrée arrêté par le Gouvernement wallon (annexe 8 de l’arrêté du 28 juin 2018). Ce modèle gratuit est indicatif et ajoute des consignes pratiques. Chaque page est paraphée par les deux parties, et les photos sont signées au dos par le preneur. Le nombre de pages et de photos est indiqué, et un exemplaire est prévu pour l’enregistrement. Les signatures sont précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé ».

Qui paie l’expert depuis le 1er juin 2024

Depuis le 1er juin 2024, l’article 27, § 1er, distingue deux cas : « En cas de désignation conjointe d’un expert, l’état des lieux s’établit à frais communs et à part égale. En cas de désignation d’un expert par une seule partie, celle-ci en assume les frais. » L’expert commun est mandaté « soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d’un commun accord ».

La règle du partage par moitié dans tous les cas, encore reprise par des guides en ligne, n’est donc plus exacte en Wallonie. Un bailleur qui choisit seul son expert le paie seul.

À la sortie : avant la remise des clés

Chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie « contradictoire et à frais partagés » (article 27, § 4). Il est établi « après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur », et le juge de paix est saisi avant la remise des clés à défaut d’accord (article 27, § 5). Sauf convention contraire, il a aussi un contenu minimal. Il renvoie au bail et à l’état des lieux d’entrée. Il comprend notamment la durée d’occupation, les éléments restant à remettre, le lieu et la date de signature, et des signatures précédées de « lu et approuvé ».

Les articles 1730 et 1731 du Code civil abrogés en Wallonie pour le bail d’habitation

Pour le bail d’habitation, le décret a abrogé en Wallonie la section de l’ancien Code civil qui contient notamment les articles 1730, 1731 et 1754 (article 92, § 1er). Cette abrogation a pris effet au 1er septembre 2018. L’état des lieux relève désormais des articles 27 et 28 du décret. Les réparations locatives relèvent de ses articles 8 et 15, avec la liste non limitative de l’annexe 7 de l’arrêté du 28 juin 2018. Un modèle wallon qui cite encore « l’article 1730 du Code civil » renvoie donc à un texte abrogé pour ce bail.

Garantie locative : deux mois au plus

Depuis le 1er juin 2023, la garantie locative ne peut pas dépasser deux mois de loyer (article 62, § 1er). Elle est libérée sur un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur une décision de justice (article 62, § 3). Le décret ne fixe pas de délai de libération comparable à celui de Bruxelles.

L’état des lieux en Flandre (plaatsbeschrijving)

En Flandre, l’état des lieux (« plaatsbeschrijving ») relève du décret flamand du 9 novembre 2018, le Vlaams Woninghuurdecreet, en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Les citations ci-dessous viennent de sa traduction française publiée sur Justel.

• Les parties « sont obligées à dresser un état des lieux circonstancié, contradictoirement et à frais communs », pendant l’inoccupation ou au cours du « premier mois auquel le preneur peut disposer du bien ». L’état des lieux est annexé au bail et enregistré, et le juge est saisi avant la fin de ce mois à défaut d’accord (article 9, § 1er). Un avenant pour modifications importantes est lui aussi enregistré (article 9, § 2).
• L’enregistrement du bail et de l’état des lieux « incombe au bailleur » (article 11).
• À la fin du bail, si l’une des parties le demande, un état des lieux détaillé est dressé contradictoirement et à frais communs, « au plus tard au moment de la remise et de l’acceptation des clés ». À défaut d’accord, le juge est saisi dans le mois qui suit le départ (article 39, § 2).
• La garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer (article 37, § 1er), et « L’action judiciaire du bailleur de libération de la garantie locative à son profit se prescrit à l’expiration d’un an après la fin du bail » (article 37, § 3).
• Le décret ne fixe pas de liste de mentions minimales.

Les rapports Autlu sont rédigés en français, et le néerlandais n’est pas encore disponible. Si vous intervenez en Flandre, la langue du document et de son enregistrement est une question à vérifier avec un juriste.

Le rôle de l’expert en état des lieux

Faut-il un expert, et qui peut faire l’état des lieux ?

Non. Dans les trois régions, ce sont « les parties » qui dressent l’état des lieux : le bailleur et le preneur peuvent le faire ensemble, sans frais. La Région bruxelloise recommande toutefois qu’il soit établi « de préférence par un expert ». L’expert devient nécessaire quand les parties ne s’entendent pas : le juge de paix en désigne alors un.

L’état des lieux n’est pas réservé à une profession. La loi du 27 mars 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, définit l’activité du géomètre-expert par « le bornage de terrains » et certains plans d’identification foncière (article 3). Elle en réserve l’exercice aux personnes inscrites au tableau de l’Ordre (article 5) et protège le titre (article 6). L’état des lieux n’en fait pas partie. Un agent immobilier, un expert indépendant ou les parties elles-mêmes peuvent le dresser, mais seul un géomètre-expert inscrit peut porter ce titre.

Qui désigne l’expert, et qui le paie

L’expert peut être commun, désigné par une clause écrite du bail ou d’un commun accord, choisi par une seule partie, ou désigné par le juge de paix. La Wallonie règle les frais dans chaque cas (voir plus haut).

À Bruxelles et en Flandre, les textes prévoient un état des lieux d’entrée à frais communs. Ils ne traitent pas à part le cas d’un expert choisi par une seule partie. À la sortie, les frais sont partagés dans les trois régions. Indiquez dans le rapport qui a désigné l’expert et comment. En Wallonie, c’est ce qui fixe la répartition des frais.

Ce qu’un expert apporte sur le terrain

À la sortie, la Région bruxelloise décrit ainsi le rôle de l’état des lieux : il « détermine les dégradations ou manquements imputables au locataire et chiffre la compensation financière ». Il tient compte pour cela de la répartition des réparations entre les parties, des clauses du bail, des travaux faits pendant l’occupation, des documents d’entretien et des courriers échangés. Ce travail suppose un état des lieux d’entrée précis, dont chaque constat se retrouve à la sortie.

Un rapport d’expert solide délimite aussi sa mission par écrit, ce qui évite des malentendus à la sortie. Il dit ce qui n’a pas été déplacé ni examiné (sous les revêtements, dans les zones difficiles d’accès) et liste les appareils et installations qui n’ont pas été testés. Il précise aussi qu’il ne constitue ni un inventaire amiante ni une expertise de stabilité ou d’infiltration. Les dimensions qui n’ont pas été mesurées y sont présentées comme estimées.

Combien coûte un état des lieux d’expert ?

Aucun des textes consultés ne fixe de tarif. Le prix dépend du type de bien, de sa taille, du nombre de pièces et de la présence de meubles. Demandez un devis qui précise ce qui est compris, comme les relevés, les photos et le délai de remise du rapport. Comparez-en ensuite deux ou trois.

Sept points à vérifier dans votre modèle d’état des lieux

Si vous travaillez dans plusieurs régions, il vous faut un modèle qui suive les règles de chacune. Ces points reprennent les textes cités plus haut et quelques règles de rédaction.

1. La base légale de la région du bien. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement et les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil. En Wallonie, les articles 27 et 28 du décret du 15 mars 2018, l’article 1730 y étant abrogé pour ce bail. En Flandre, les articles 9 et 39 du décret flamand.
2. L’auteur, sa désignation et sa mission. Nom, qualité, société et numéro d’entreprise, qui l’a désigné, et les limites de la visite décrites plus haut. En Wallonie, « l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations » font partie du contenu minimal.
3. Les compteurs. À Bruxelles, numéros, index et codes EAN pour l’eau, le gaz et l’électricité. En Wallonie, index des compteurs et jauges des citernes. Le modèle officiel wallon ajoute les codes EAN, l’électricité de jour et de nuit et les calorimètres. Présentez les index comme des relevés et évitez la mention « à titre indicatif » pour un relevé que la loi impose.
4. La mention des frais en Wallonie. « À frais communs » n’est exact que si l’expert a été désigné en commun. S’il a été désigné par une seule partie, c’est elle qui paie.
5. Le contenu minimal wallon. Attestations d’entretien, équipements de sécurité, clés et badges remis, signatures précédées de « lu et approuvé ».
6. Un texte distinct pour la sortie. Le moment n’est pas le même. La Wallonie impose aussi d’autres mentions : références à l’état des lieux d’entrée, durée d’occupation, éléments restant à remettre, lieu et date de signature. Un texte écrit pour l’entrée (réception du logement, essais des installations) ne convient pas tel quel à la sortie.
7. Des remarques qui complètent la signature sans la remplacer. Une période pour signaler ce que le preneur découvre en s’installant est utile. Faites-la courir à partir d’une date claire, et prévoyez que les remarques soient aussi adressées à l’autre partie. Consignez celles qui sont acceptées dans un avenant signé par les deux. Une clause selon laquelle le silence vaut accord est fragile. L’état des lieux est en effet contradictoire, et ces règles sont impératives (Code bruxellois du Logement, article 216 ; ancien Code civil, article 1730, § 3 ; décret wallon, article 27, § 6). Faites relire une telle clause par un juriste.

Avec Autlu, le rapport est rédigé dans votre propre modèle Word. Ces mentions s’y corrigent une fois, et chaque rapport dicté les reprend ensuite. Vous pouvez l’essayer sur un vrai logement pendant l’essai gratuit de 14 jours.

Dicter vos états des lieux sur place

Avec Autlu, vous dictez la visite pièce par pièce, ou vous tapez des notes, même sans réseau. Le rapport complet est ensuite rédigé en français dans votre modèle. Avant l’envoi, l’application signale ce qui mérite une vérification : une pièce manquante, un relevé de compteur à contrôler, une pièce sans description ni photo, une contradiction dans les constats.

Les deux parties signent sur place, à l’écran, ou à distance par un lien reçu par e-mail, et chacune reçoit le document. Vous pouvez aussi laisser une fenêtre de remarques de 1 à 30 jours.

L’application ne compare pas automatiquement l’entrée et la sortie et ne chiffre pas les dégâts. À la sortie, cette appréciation reste la vôtre. Pour comparer les méthodes de travail, voir notre guide pour choisir une application d’état des lieux.

Questions fréquentes

Par où commencer

Avant chaque état des lieux, vérifiez la région du logement, le moment de la visite et qui paie l’expert. Partez ensuite d’un modèle écrit pour la bonne région, comme notre modèle pour Bruxelles ou notre modèle pour la Wallonie.

Soignez l’état des lieux d’entrée : c’est à lui que la sortie sera comparée. Sans lui, la présomption joue en faveur du preneur.

Faites vos prochains états des lieux à Bruxelles ou en Wallonie avec Autlu pendant l’essai gratuit de 14 jours. Vous dictez sur place, le rapport est rédigé dans votre modèle et signé par les deux parties. Les questions sur la signature, les données et les tarifs sont dans notre FAQ.

Textes consultés le 27 septembre 2026 et revérifiés en ligne le 29 septembre 2026 : Code bruxellois du Logement, articles 216, 218, 220, 228/1, 228/3, 228/5, 248 et 249 (Justel, mise à jour au 26 juin 2026) ; Ancien Code civil, articles 1730, 1731 et 1754 et leurs variantes régionales (Justel, mise à jour au 28 mai 2024) ; Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, articles 8, 15, 27, 28, 62 et 92 (Justel, mise à jour au 16 juillet 2024), et le modèle-type d’état des lieux d’entrée (arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018, articles 2 et 3) ; Décret flamand du 9 novembre 2018, articles 6, 9, 11, 37 et 39 (traduction française sur Justel ; texte néerlandais sur Codex Vlaanderen) ; Code judiciaire, article 591 ; Loi du 27 mars 2023 protégeant la profession et le titre de géomètre-expert, articles 3, 5 et 6 ; Cour constitutionnelle, arrêt n° 59/2025 du 3 avril 2025 ; Région de Bruxelles-Capitale : état des lieux et enregistrement du bail ; SPF Finances, enregistrement du contrat de bail.