Grille de vétusté : ce que dit la loi et comment calculer la part du locataire

Une grille de vétusté est un tableau qui fixe, pour chaque matériau ou équipement du logement, une durée de vie théorique et un abattement annuel. À la sortie, elle sert à calculer la part des réparations qui reste à la charge du locataire, une fois l’usure normale déduite.

L’État n’a pas fixé de grille unique. Le décret du 30 mars 2016 permet au bailleur et au locataire d’en choisir une dès la signature du bail, parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif. Voici d’où viennent ces grilles, quand une grille de vétusté s’applique à une location, comment faire le calcul, et pourquoi tout se prépare à l’état des lieux d’entrée.

Cet article porte sur la location en résidence principale, vide ou meublée, en France. Les règles diffèrent en Belgique, au Luxembourg et en Suisse. Il est écrit par le fondateur d’Autlu, un logiciel d’état des lieux, à partir des textes officiels consultés en septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique.

Vétusté ou dégradation : quelle différence et qui paie ?

Ce que disent la loi et le Code civil

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la location (article 7, c). Le locataire n’en répond pas en cas de force majeure, de faute du bailleur ou de fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer. L’article 7 met aussi à sa charge les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7, d). Selon l’article 1755 du Code civil, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (article 4). Service-public en tire la règle pratique (fiche F21105) : « Les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives. »

La vétusté d’un logement en location ne se facture donc pas au locataire. Quand un même mur est à la fois usé par le temps et abîmé, il faut faire la part des deux. C’est le rôle de la grille.

Usure normale, usage anormal ou abusif

Les deux accords de bailleurs sociaux étudiés en détail pour cet article précisent quand leur grille joue. Celui de Lyon Métropole Habitat (accord-cadre du 15 mai 2020) distingue trois usages :

• normal, c’est-à-dire l’usure liée à l’ancienneté de l’installation : pas de grille, la remise en état est entièrement à la charge du bailleur ;
• anormal, avec des détériorations « par négligence ou par défaut d’entretien » ou survenues à un instant précis : la grille s’applique et le coût est partagé ;
• abusif, pour les « dégradations volontaires et délibérées » comme une tapisserie arrachée ou une brûlure : pas de grille, le locataire paie tout.

L’accord de Dynacité (22 septembre 2017) suit la même logique, mais met les défauts d’entretien entièrement à la charge du locataire. Le découpage dépend de l’accord.

Existe-t-il une grille de vétusté officielle ?

Non : l’État n’a pas fixé de grille unique. Le décret du 30 mars 2016 dit d’où une grille valable peut venir : un accord collectif de location, national ou local. Il laisse le bailleur et le locataire en choisir une dans le bail.

Ce que prévoit le décret du 30 mars 2016

L’article 4 du décret, en vigueur depuis le 1er juin 2016 (article 5), encadre les grilles en trois alinéas :

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4

Concrètement, la grille est facultative : les parties « peuvent » en convenir. Elle se décide à deux, « dès la signature du bail ». Elle peut aussi venir d’un accord qui ne couvre pas le logement : un bailleur privé peut reprendre la grille d’un bailleur social.

D’où viennent les grilles : accords nationaux et accords locaux

Les accords nationaux sont conclus dans le cadre de la Commission nationale de concertation (article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). Les accords locaux relèvent de l’article 42 : un bailleur les conclut avec des associations de locataires ou directement avec ses locataires. La loi cite « la grille de vétusté » parmi les sujets qu’ils peuvent traiter.

Grille de vétusté et loi ALUR

La « grille de vétusté loi ALUR » n’existe pas. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renvoyé à un décret le soin de définir la prise en compte de la vétusté. C’est le décret de 2016 qui fixe le cadre des grilles (analyse de l’ANIL).

Quand la grille de vétusté s’applique

Location privée : une clause du bail, dès la signature

En location privée, la grille ne s’applique que si le bail la prévoit. Le bailleur ne peut pas en imposer une à l’état des lieux de sortie si le locataire ne l’a jamais acceptée. Le décret ne dit rien d’une grille ajoutée plus tard par avenant ; sur ce point, faites-vous conseiller.

Si vous rédigez le bail, annexez le texte complet de la grille, en indiquant qui l’a signée et la date de l’accord. Une grille de vétusté de location qui ne vient d’aucun accord collectif sort du cadre prévu par le décret. Faites vérifier sa valeur avant de l’utiliser.

Grille de vétusté HLM : l’accord collectif du bailleur social

Un bailleur social peut conclure un accord collectif local sur la grille de vétusté (article 42). Conclu dans les conditions de cet article, un tel accord peut s’appliquer à tous les locataires concernés, y compris à ceux qui ne l’ont pas approuvé. L’ANIL le rappelle à propos d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2008 (n° 07-15.784). Si vous louez un logement HLM, demandez au bailleur quelle grille de vétusté HLM s’applique et de quel accord elle vient.

Sans grille : une appréciation au cas par cas

Sans grille au bail, le décret ne fixe aucun taux. La vétusté reste à la charge du bailleur. Sa part s’apprécie au cas par cas, selon l’âge et l’état de chaque élément : à l’amiable, devant la commission départementale de conciliation, qui « intervient gratuitement », ou devant le juge. L’ADIL de votre département donne aussi des conseils gratuits.

Avec ou sans grille, les sommes retenues sur le dépôt de garantie doivent être « dûment justifiées » (article 22 de la loi de 1989). Comme justificatifs, service-public cite les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos, les factures ou devis de travaux (fiche F31269). Le déroulement et les recours sont détaillés dans notre guide de l’état des lieux de sortie.

Comment lire une grille de vétusté

Une grille de vétusté repose sur quatre notions :

• Durée de vie théorique : le nombre d’années pendant lequel l’élément est censé durer dans un usage normal.
• Franchise : la période sans abattement ; dans la grille de Lyon Métropole Habitat, une détérioration pendant la franchise est payée en totalité par le locataire.
• Abattement annuel, ou coefficient de vétusté : la part du coût qui passe chaque année au bailleur, une fois la franchise écoulée.
• Quote-part résiduelle : ce qui resterait au locataire une fois la durée de vie dépassée. La grille de Lyon l’exclut : « aucune quote-part résiduelle de la dépense ne sera à la charge du locataire ». L’accord de Pas-de-Calais habitat (2026) retient au contraire une « valeur résiduelle ». Au-delà de la durée de vie théorique, elle reste à la charge du locataire en cas de dégradation.

Le calcul part de la date de pose. L’accord de Lyon Métropole Habitat l’écrit ainsi : « La durée de vie s’apprécie en fonction de la date de pose des matériaux ou de mise en service des équipements et non en fonction de la date d’entrée dans les lieux du locataire. » Celui de Dynacité retient aussi « la date d’installation des matériaux ou équipements concernés ».

Extrait (8 lignes sur 28) de la grille de Lyon Métropole Habitat, accord-cadre du 15 mai 2020, publiée par le bailleur et consultée le 29 septembre 2026. L’abattement y répartit la totalité du coût sur les années qui suivent la franchise. La peinture compte ainsi 5 années d’abattement (7 ans moins 2 de franchise), soit 20 % par an.

Comment calculer la vétusté et la part du locataire

La formule du taux de vétusté

Le calcul de la vétusté se fait en quatre étapes :

1. Prenez l’âge de l’élément à la sortie, compté depuis sa pose ou les derniers travaux.
2. Retirez la franchise : vous obtenez le nombre d’années d’abattement, zéro si l’élément est encore dans sa franchise.
3. Multipliez par l’abattement annuel : c’est le taux de vétusté, qui ne peut pas dépasser la totalité du coût.
4. Déduisez ce taux du coût de la réparation : le reste est la part du locataire.

La fiche de calcul proposée plus bas, en Excel et en PDF, applique ces quatre étapes.

Exemple : une peinture refaite à neuf, sortie après 4 ans

Prenons un exemple fictif, avec la grille de Lyon Métropole Habitat. La peinture du séjour, refaite à neuf avant l’entrée, est notée « état neuf » à l’état des lieux d’entrée. Le locataire part 4 ans plus tard en laissant de larges taches, au-delà de l’usure normale. Le devis de remise en peinture s’élève à 1 000 €.

Après 2 ans de franchise, il reste 2 années d’abattement : 2 × 20 % = 40 % de vétusté. Le locataire paie 600 € et le bailleur 400 €. Si les murs étaient seulement défraîchis, ce serait de l’usure normale, entièrement à la charge du bailleur.

Même dégât, deux grilles, deux montants

La grille de Dynacité indique pour la peinture une durée de vie de 8 ans, sans franchise, et un taux de 12 % (colonne « % VETUSTE »), que nous lisons comme un abattement annuel. Avec elle, la même peinture laisse au locataire 52 % du devis après 4 ans, contre 60 % avec celle de Lyon.

Après 7 ans, l’écart s’inverse : 0 % avec Lyon, où la peinture a atteint sa durée de vie, et 16 % avec Dynacité. Sur 1 000 €, cela fait 600 € ou 520 €, puis 0 € ou 160 €. La grille choisie au bail pèse donc directement sur la retenue.

Quand la grille ne joue pas

Dans ces deux accords, certaines remises en état restent entièrement à la charge du locataire, sans abattement. Sont concernés le défaut de propreté ou d’hygiène, l’usage abusif, les transformations faites sans l’accord du bailleur et le remplacement des équipements perdus. L’usure normale, elle, ne lui est pas facturée.

Le dépôt de garantie est ensuite restitué sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Sinon, le délai est de deux mois (article 22).

Pourquoi tout se joue à l’état des lieux d’entrée

Une grille ne calcule rien sans l’état de l’élément à l’entrée et son âge. Le décret de 2016 exige, pour chaque pièce, « la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement » (article 2).

Reprenons l’exemple : même locataire, même dégât, 4 ans de location, même grille. Si la peinture était neuve à l’entrée, elle a 4 ans à la sortie et le locataire paie 600 €. Si elle avait déjà 3 ans, elle en a 7, la fin de sa durée de vie, et il ne paie rien.

Pour dater la peinture, l’accord de Lyon Métropole Habitat accepte notamment la facture, la date de construction d’un logement neuf et la mention « état neuf » portée à l’état des lieux d’entrée. Sans ces éléments, l’âge de la peinture devient une affaire de mémoire.

Deux constats d’entrée fictifs, pour le même mur :

Pour chaque élément qu’une grille peut toucher (peintures, sols, menuiseries, sanitaires), notez :

• l’élément et son matériau ;
• un état explicite : neuf, bon état, état d’usage, usagé ou dégradé ;
• la date des derniers travaux si vous la connaissez, et d’où vient l’information ;
• les défauts localisés, avec leur emplacement et leur taille ;
• une photo, rattachée à la bonne pièce.

Autlu est conçu pour ce niveau de détail. Sur place, vous dictez l’état de chaque élément, et la date des derniers travaux quand vous la connaissez. Le rapport complet est ensuite rédigé dans votre propre modèle, en paragraphe continu ou élément par élément, avec les photos prises et annotées sur place.

Avant l’envoi, Autlu signale les pièces manquantes, les pièces sans description ni photo et les passages à vérifier. Vous pouvez le tester sur un vrai logement pendant l’essai gratuit de 14 jours. Pour comparer les méthodes, voir notre guide pour choisir une application d’état des lieux.

Grille de vétusté PDF : où trouver une grille utilisable

Une grille trouvée en ligne n’est utilisable que si elle vient d’un accord collectif et que les deux parties l’acceptent dans le bail. Avant de télécharger une grille de vétusté en PDF, vérifiez qui l’a signée, dans quel accord et à quelle date. Les grilles citées ici sont publiées par les bailleurs qui les ont signées :

• la grille de Lyon Métropole Habitat, extrait de l’accord-cadre du 15 mai 2020 ;
• l’accord collectif de Dynacité, signé le 22 septembre 2017 avec des associations de locataires, conclu pour trois ans à partir du 1er janvier 2018 puis reconduit tacitement chaque année sauf dénonciation. Vérifiez auprès du bailleur qu’il est toujours en vigueur ;
• l’accord de Pas-de-Calais habitat, conclu dans le cadre de l’article 42 de la loi de 1986 avec sept associations de locataires, dont l’UFC-Que Choisir Artois, pour une durée indéterminée. Selon le bailleur, il s’applique à ses locataires depuis le 1er mai 2026.

Nous ne publions pas de grille maison : nous ne sommes partie à aucun accord collectif.

Une grille à compléter et une fiche de calcul

Pour reporter la grille choisie dans le bail et faire le calcul, deux documents se reçoivent par e-mail. La grille de vétusté à compléter, en Word, Excel et PDF, liste les éléments usuels du logement avec les colonnes à remplir depuis l’accord retenu : date de pose, franchise, durée de vie, abattement annuel, valeur résiduelle. La fiche de calcul, en Excel et PDF, reprend la formule et les deux exemples de cette page, et la version Excel fait le calcul.

Les valeurs viennent de l’accord que vous choisissez : ces fichiers donnent le cadre et l’arithmétique, sans aucune valeur fixée par nous.

Questions fréquentes

Par où commencer

À la signature du bail, annexez une grille issue d’un accord collectif, avec sa source et sa date. À l’entrée, décrivez chaque élément avec un état explicite et, quand vous la connaissez, la date des derniers travaux.

Autlu ne calcule pas la vétusté et n’intègre pas de grille. Le calcul se fait à la sortie, avec la grille prévue au bail. Faites vos prochains états des lieux d’entrée avec Autlu pendant l’essai gratuit de 14 jours. Relisez-les ensuite avec une question en tête : ce rapport permettra-t-il d’appliquer la grille à la sortie ? Les questions sur la signature et les données sont dans notre FAQ.

Textes consultés du 27 au 29 septembre 2026 : décret n° 2016-382 (articles 2, 4 et 5), loi n° 89-462 (articles 7, 22 et 25-3), loi n° 86-1290 (articles 41 ter et 42), Code civil (article 1755), service-public.gouv.fr et ANIL.